Garantie décennale, dommages-ouvrage, malfaçons, abandon de chantier, expertise CRAC : le contentieux de la construction est l'un des plus complexes et des plus longs de France. Pourtant, les délais d'action sont parmi les plus courts. Préparer chaque dossier avec méthode raccourcit la procédure et préserve les recours.
Une procédure en garantie décennale dure facilement 5 à 10 ans : référé en désignation d'expert, pré-rapport, dires, rapport définitif, assignation au fond, jugement, appel. Pendant ce temps, les désordres s'aggravent, les expertises se contredisent, les sociétés ferment, les assureurs se renvoient la balle.
Trois leviers font la différence : (1) identifier le bon délai avant qu'il ne tombe (parfait achèvement 1 an, biennale 2 ans, décennale 10 ans), (2) déclencher l'expertise judiciaire au bon moment (art. 145 CPC), (3) opposer le bon fondement à chaque acteur (constructeur, MOE, assureur DO, RC pro). C'est exactement ce que cette page permet.
Désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, apparus dans les 10 ans suivant la réception.
Article 1792 C. civ. — responsabilité de plein droit du constructeur, sauf cause étrangère. Présomption de responsabilité, charge inversée.
L'assureur dommages-ouvrage refuse la prise en charge ou ne respecte pas les délais de l'art. L. 242-1 (60 j pour position, 90 j pour pré-financement).
Le silence de l'assureur DO au-delà de 60 jours vaut acceptation. Au-delà de 90 j, il doit pré-financer les travaux. Action en condamnation possible.
Réparation de tous les désordres signalés à la réception (réserves) ou apparus dans l'année suivant la réception. Très large mais courte.
Article 1792-6 C. civ. Le constructeur doit reprendre tous les désordres réservés ou signalés dans le délai d'1 an, sauf cause étrangère.
Bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables : portes, fenêtres, volets, chauffage, sanitaires, électroménager intégré, climatisation.
Article 1792-3 C. civ. Distinction décisive avec la décennale : un élément d'équipement indissociable reste soumis à la décennale (Cass. 3ᵉ civ., 15 juin 2017).
L'entreprise ne revient pas sur le chantier, malgré mises en demeure. Avant réception : pas de garantie décennale applicable, fondement contractuel.
Mise en demeure RAR avec délai → constat d'huissier → résolution du contrat aux torts → dommages-intérêts. En urgence, référé 873 CPC pour reprise sous astreinte.
Malfaçons constatées en cours de chantier ou refus de réception. Le maître d'ouvrage peut refuser ou réserver.
Réception avec réserves : la garantie de parfait achèvement court sur les réserves. Réception sans réserves : seule la décennale (vice caché) reste mobilisable.
À partir de la date de réception, calculez les dates limites pour chaque garantie. La perte d'un délai est définitive.
Date du PV de réception (avec ou sans réserves). C'est le point de départ de toutes les garanties post-réception.
Calendrier des garanties applicables et actions à engager.
Renseignez les éléments du dossier pour calculer
les délais, garanties et actions à engager.
La réception fait courir les garanties. Une réception mal préparée peut neutraliser des recours majeurs.
Si vous signez sans réserve un PV alors que des désordres sont visibles, vous renoncez à la garantie de parfait achèvement et à la responsabilité contractuelle pour ces désordres. Seule reste la décennale, qui ne couvre que les désordres graves (solidité, destination).
Règle d'or : tant qu'un désordre est apparent et non parfaitement réparé, il doit figurer en réserve sur le PV.
L'occupation paisible et continue de l'ouvrage par le maître d'ouvrage, sans réserve, peut être qualifiée de réception tacite (Cass. 3ᵉ civ., 16 sept. 2014, n° 13-21.945). La date d'entrée dans les lieux fait courir les garanties.
En cas de litige : faire constater par huissier l'état de l'ouvrage et notifier les réserves dès que possible.
Le PV doit décrire précisément chaque réserve : localisation, nature du désordre, mesure attendue. Photos jointes. Le constructeur doit reprendre dans un délai contractuellement fixé (souvent 60 jours).
À l'issue du délai, vous pouvez : faire exécuter les travaux par un tiers aux frais du constructeur, retenir le prix correspondant, ou actionner la garantie de parfait achèvement.
Le maître d'ouvrage peut refuser la réception si l'ouvrage présente des défauts majeurs le rendant impropre à sa destination. Le refus doit être motivé.
En cas de désaccord persistant, saisine du juge des référés pour faire constater l'état d'achèvement par expertise judiciaire (art. 145 CPC). Le juge peut prononcer une réception judiciaire.
De la date de réception courent simultanément :
— 1 an de garantie de parfait achèvement (art. 1792-6) — couvre tous les désordres signalés.
— 2 ans de garantie biennale (art. 1792-3) — éléments d'équipement dissociables.
— 10 ans de garantie décennale (art. 1792) — gros œuvre et impropriétés à destination.
Pendant 10 ans, l'assurance dommages-ouvrage (DO) couvre le pré-financement des travaux décennaux, sans rechercher la responsabilité.
L'action centrale en construction : faire désigner un expert judiciaire (CRAC) avant tout procès au fond. Conserve la preuve, identifie les responsabilités.
Demander à attraire dans la cause tous les intervenants potentiels : constructeur, MOE, BET, assureurs DO et RC pro. Sinon, l'expertise n'est pas opposable à ceux qui n'y ont pas été parties.
L'assureur DO a 60 jours pour notifier sa position après déclaration. Au-delà : présomption d'acceptation. À 90 jours : obligation de pré-financement des travaux.
Lettre RAR rappelant L. 242-1 C. ass. → si pas de réponse, référé devant TJ pour condamnation à indemnisation, sans expertise contradictoire (Cass. 3ᵉ civ., 17 janv. 2019).
Action contre constructeur(s) et leurs assureurs RC pro après expertise. Présomption de responsabilité, condamnation in solidum fréquente.
Assigner tous les intervenants + leurs assureurs. Demande principale : remise en état + dommages-intérêts. Demande subsidiaire : condamnation pécuniaire équivalente.
Le rapport d'expert n'est pas la sentence finale. Vos dires (observations adressées à l'expert) corrigent ses oublis, contestent ses qualifications, lui demandent des compléments.
Ne pas adresser de dires écrits = subir le rapport. Toute critique non formulée par dire est difficile à faire valoir devant le juge du fond.
Avant la réception ou pour les désordres non couverts par les garanties spéciales (RT, accessibilité, conformité au permis) : action en exécution forcée ou résolution du contrat.
Articles 1217 et s. C. civ. (inexécution) ; 1224 (résolution) ; 1231-1 (dommages-intérêts). Cumul possible avec l'action décennale après réception.
Quand la DO indemnise le maître d'ouvrage, elle se retourne contre les constructeurs et leurs RC pro. Procédure parallèle qui peut durer des années.
L'indemnisation DO est indépendante de la procédure subrogatoire. Vous êtes payé par la DO sans attendre que les constructeurs soient identifiés ou condamnés.
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Une responsabilité de plein droit : le maître d'ouvrage n'a pas à prouver la faute. Le constructeur ne peut s'exonérer qu'en prouvant la cause étrangère (force majeure, fait d'un tiers, faute de la victime).
Présomption irréfragable de responsabilité dans le délai de 10 ans à compter de la réception.
Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception.
Critère décisif : élément dissociable (qui peut être enlevé sans détérioration de l'ouvrage). Les éléments indissociables relèvent de la décennale.
« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite. »
Garantie la plus large mais la plus courte. Couvre tous les désordres signalés, sans condition de gravité.
Toute personne, qui fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Délais impératifs :
— 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre : l'assureur notifie sa position. Silence = acceptation.
— 90 jours : si garantie acceptée, offre d'indemnisation. Silence = pré-financement par défaut.
Sanction du dépassement : l'assuré peut faire exécuter les travaux et obtenir paiement, intérêts au double du taux légal sur les sommes dues (Cass. 3ᵉ civ., 17 janv. 2019, n° 17-26.488).
Dans la phase précédant la réception, le maître d'ouvrage peut invoquer le droit commun des contrats pour : exécution forcée (1221), réduction du prix (1223), résolution (1224), réparation (1231-1).
Définit les ouvrages soumis à l'obligation d'assurance DO : tout ouvrage de bâtiment. La rénovation lourde y est soumise (Cass. 3ᵉ civ., 13 oct. 2010). Les travaux d'aménagement ne touchant pas à la solidité en sont exclus.
Refus de garantie, sous-évaluation, déchéance — décortiquer la position de l'assureur DO ou RC pro avec le diagnostic dédié.
Analyser le refusRéféré-expertise (art. 145 CPC), mises en demeure, saisies conservatoires : voies d'action documentées par le Code de procédure civile. Le choix de la voie procédurale relève de l'avocat.
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